Miet-, Pacht- und Wohnungseigentumsrecht

Einführung: Miet-, Pacht- und Wohnungseigentumsrecht

Scheinbar bedeutet dies oft nur punktuelle Probleme mit Rückständen von Miete, Pacht, Hausgeld oder Betriebskosten. Tatsächlich besteht gerade bei der wirtschaftlichen Nutzung von Immobilien viele Probleme. Die immer weiter ausufernde Rechtsprechung in diesen Bereichen gibt viel Spielraum für Streit, damit Bedarf für rechtzeitigen Rat.

Einzelheiten: Rechtsanwalt in Wohnungseigentumssachen

Rechtsanwalt vor Verrragsabschluss oder bei Änderung

Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung, letztere ist meist Gegenstand der ersteren, sind eigentlich Teile des Immobiliarsachenrechtes. Dennoch passen sie systematisch an dieser Stelle besser, weil sich die spezifischen Probleme daraus meist erst im Rahmen der Nutzung selbst ergeben.

Die Frage, ob die von Ihnen durch Teilung Ihrer Immobilie errichtete WEG nach Köpfen oder nach Anteilen abstimmen sollte, mit welchem Mehrheitsverhältnis über Beschlussvorlagen welcher Themen abgestimmen sollte, inwieweit durch Beschlüsse die Gemeinschaftsordnung ohne Eintragung dessen in den Wohnungsgrundbüchern geändert werden darf, und wie die Betriebskosten umgelegt werden sollen, sollten Sie nicht alleine ihren Steuerberater oder dne häufig Muster verwendenden Notar fragen, sondern einen Rechtsanwalt.
Dieser wird Sie nämlich sofort danach befragen, was Sie mit der WEG zukünftig vorhaben, ob Sie etwa selbst weiterhin teilweise Eigentümer einiger oder vieler Wohnungen bleiben wollen, wer die Verwaltung wie übernehmen soll.
Analog auch bei der Teilungserklärung: Was noch zum Gemeinschaftseigentum und was schon zum Sondereigentum gehört, wird elementar für das zukünftige Zusammenleben der einzelnen Nutzer von Bedeutung sein. Soll der Fußbodenaufbau ganz oder teilweise Gemeinschaftseigentum sein, wo wäre ggf. die Grenze? All diese Fragen wird Ihnen weder der Steuerberater noch der Notar für Ihren konkreten Fall wirklich sicher beantworten können oder wollen. Dafür ist der mit – wegen problematisch formulierter notarieller Urkunde entbrannten – Streitfragen vertraute Baurechtler der richtige Ansprechpartner.

Vor Eintritt in eine WEG sollten Sie diese und noch viel mehr Fragen sich selbst, den Verwalter oder den Verwalterbeirat fragen, sich Dokumente darüber zeigen und als Kopie aushändigen lassen, dann diese Informationen auch durch einen Rechtsanwalt bewerten lassen. In einigen WEG lassen sich selbst Mehrheitsverhältnisse durch schlichten Beschluss ändern, von dem Sie nicht einmal etwas wissen müssen, weil er nicht im Grundbuch eingetragen sein musste.

Entsprechendes gilt natürlich bei Änderung der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung genauso.

Rechtsanwalt während der Nutzung

Streitigkeiten gibt es immer viele, manchmal des Geldes wegen, meist aber wegen der häufigsten Ursache – es "menschelt" eben. Der eine nimmt nicht soviel Rücksicht, wie er könnte, der andere nimmt das nicht hin – was sein gutes Recht ist – und macht selbiges geltend. Schon haben wir den "schönsten" Bauprozess inklusive kostspieliger Sachverständigengutachten innerhalb des Wohnungseigentumsrechtes.

Entsprechendes gilt natürlich für den Käufer einer ETW in einer WEG, der mit deren Beschaffenheit nicht zufrieden ist, sein investiertes Geld schlecht angelegt sieht. Abhängig davon, ob der Mangel am Sondereigentum, am Gemeinschaftseigentum allein oder am Gemeinschaftseigentum mit Auswirkung auf das Sondereigentum des einzelnen Eigentümers besteht ist dann die Frage, wie strategisch und taktisch vorgegangen werden muss, zu beantworten. Auch hier – fast meine ich mich zu wiederholen – sollten Sie einen spezialisierten Rechtsanwalt befragen.

Einzelheiten: Rechtsanwalt in Miet- und Pachtsachen

Rechtsanwalt vor Vertragsabschluss und bei Änderung

Formularverträge in Mietsachen, Musterverträge in Pachtsachen, dies sind die Träume, aus denen die Erträge der Mietervereine und ihrer Rechtsanwälte bestehen. Die Fülle der Prozesse gerade in Wohnungsmietsachen, an deren Ende unwirksame Klauseln aus Muster- oder Formularmietverträgen stehen, die hunderttausendfach in Deutschland verwandt werden oder wurden, sind Legion.

Ein Haftungsanspruch gegen den Herausgeber solcher Formularsätze wird sich in aller Regel nicht begründen lassen, selbst wenn der Kauf kurz nach Verkündung eines neuen Urteiles des Bundesgerichtshofes erfolgte und eine neue Klausel danach als unwirksam angesehen werden muss. Der Verbraucherschutz wird immer mehr um sich greifen, das ist im Übrigen auch nach meiner Meinung richtig. Um so wichtiger ist es aber, dass auch die Vermieterseite aufrüstet. Ob das durch die Verbände bereits gewährleistet ist, wage ich – des zeitlichen Vorlaufes wegen – zu bezweifeln.

Vertragsgestaltung war von jeher die Domäne der Advokaten, der Rechtsanwälte also. Nutzen Sie diese Kompetenz doch einfach, bitte aber vor dem Neuvertragsabschluss.

Rechtsanwalt während der Nutzung

Der Rechtsanwalt, welcher in dem von Ihnen verwendeten Mietvertrag auch selbst bewandert ist, weil er ihn selbst entwarf oder jedenfalls anpasste, kommt naturgemäß auch im Streitfall besser mit den von Ihnen ihm übertragenen Fällen zurecht. Wenn er sorgfältig bei der Vertragsgestaltung arbeitete, hat er eine recht genaue Vorstellung von der zugehörigen Immobilie und kennt etwaige Spezifika, kann darauf gleich von Anfang an abstellen, muss nicht lange bei Ihnen nachfragen.

Außerdem kann dieser Rechtsanwalt, wenn er Ihr Zinshaus kennt und die Eigenarten der Nutzer (Mieter) ebenso, im Vorfeld eines drohenden Konfliktes helfend eingreifen, so dass ein langer und kostspieliger Rechtsstreit vermieden werden kann. Eine enge Abstimmung mit dem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens schon im Vorfeld spart meist das Geld, welches sonst häufig im Zivilprozess "verbrannt" wird, weil Risiken und Lücken in Ihrer Position frühzeitig erkannt und dann sinnvoll "behandelt" werden können. Vorsorgen ist besser als nachsorgen, kostenlos geht das selbstredend aber nicht.