Öffentliches Baurecht

Einführung: Öffentliches Baurecht

Ein wichtiger Teil ist das Bauplanungsrecht, bundesgesetzlich geregelt, es betrifft die Frage, wo und ob überhaupt – irgendein Bauwerk – gebaut werden darf. Das – landesrechtliche – Bauordnungsrecht regelt die genaue Ausgestaltung des Bauens, stellt es ganz überwiegend unter Erlaubnisvorbehalt.
Wer jetzt aber denkt, es gäbe eine saubere, klare Trennung zwischen beiden, irrt sich. Das wäre auch viel zu einfach, das widerspricht der sprichwörtlich deutschen Natur und dem Hang zur Gründlichkeit.

Achtung: Baurecht ist nicht gleich Baurecht

Machen Sie bitte nicht den Fehler, das eine Landesrecht mit dem anderen zu vergleichen und dann zu glauben, nur weil Ihr Bekannter in Baden-Würtemberg etwas "durfte" dürfen Sie in einem der nördlichen Bundesländer jetzt auch. Die Nordlichter sehen manches anders als die Süddeutschen, diese regionalen Unterschiede sind nicht nur auf ein "Nord-Süd-Gefälle" beschränkt.
Die Minister der Länder versuchen sich übrigens soweit wie möglich untereinander abzustimmen, zu diesem Zweck wurde die Bauministerkonferenz eingerichtet, dort kann man sich diverse Mustervorschriften, zum Beispiel die MBO beschaffen. Die Rechtsvereinheitlichung hat jedoch leider ihre Grenzen in den regional unterschiedlichen Rechtsauffassungen und der Kompetenzenregelung des Grundgesetzes. Die Bauministerkonferenz hat nämlich, genau wie die Kultus- oder Innenministerkonferenz, keinerlei abschließende Regelungsbefugnisse, sie kann nur Empfehlungen aussprechen.

Einzelheiten: Das Bauplanungsrecht

Das Bauplanungsrecht ist in erster Linie in dem BauGB geregelt. Das BauGB ist ein Bundesgesetz, also übergreifend für Bauvorhaben in allen Bundesländer gleichermaßen gültig.

In dem BauGB wird zunächst – neben vielen anderen – die Frage geregelt, ob und wo überhaupt gebaut werden darf. Eine wichtige Unterscheidung ist dabei, ob das geplante Bauvorhaben im so genannten Außenbereich, im – unbeplanten – Innenbereich oder im Bereich eines Bebauungsplanes gelegen ist. Dabei wird – über die Regelungen der, auf Grund des BauGB und des Bundesbaugesetzes in erlassenen BauNVO über die Art und den Umfang der wirtschaftlichen Nutzung – wiederum teilweise die Frage, ob gebaut werden darf, definiert.
Oberstes Ziel des Bundesgesetzgebers ist dabei der sparsame Verbrauch dessen, was dort als "Außenbereich" definiert wird. Dem liegt die Tatsache der sehr dichten Besiedelung und die Erkenntnis, sich umweltschonend verhalten zu müssen, zu Grunde.

Der Außenbereich

Der Außenbereich ist – holzschnittartig beschrieben – das, was wir im allgemeinen "die Natur" nennen, also der Wald, die Wiese, auch der Acker des Bauern, kurzum: alles, was nicht in einer mindestens dörflichen Struktur bebaut ist. Zwei oder drei Häuser beieinander machen noch längst kein Dorf – alles eine Frage des Einzelfalles, hier gibt es keine klaren Regeln.
Grundsatz ist: im Außenbereich wird nichts gebaut, was nicht mit Energiegewinnung oder Landwirtschaft zu tun hat, alles andere widerspricht im Zweifel dem durch das BauGB angeordneten Schutz des Selben. Wenn aber das, was wie der Außenbereich aussieht, durch einen Bebauungsplan der örtlichen Gemeinde überplant ist – zum Beispiel mit einem Gewerbegebiet – darf dort eben doch gebaut werden. Auch besonders schädliche Großanlangen, zum Beispiel nach dem BImSchG genehmigte, werden in den Außenbereich verbannt. Noch zwei Merksätze:

1. Der Außenbereich kann an der letzten Mauer des Innenbereichs beginnen.
2. Es gibt auch den Außenbereich im Innenbereich.

Die Grenzen sind also nicht unbedingt fließend, können es aber sein, dürfen auch scharf sein. Viel Raum für Einzelfallentscheidungen also, die Judikatur ist fast nicht zu übersehen, es gibt wenig Spielraum, Fallgestaltungen miteinander zu vergleichen.

Der – unbeplante – Innenbereich

Den unbeplanten Innenbereich haben Sie häufig dann vor Augen, wenn Sie durch Altstädte oder dörfliche Strukturen wandeln. Häufig sind diese alten, lang gewachsenen Strukturen menschlicher Siedlungen noch nicht durch Bebauungspläne und Ähnliche Regelungen festgesetzt.
Im Zweifel ist also Ihre Stadt, Ihre Siedlung ein unbeplanter Innenbereich. In jenem ist in der Regel ein bauliches Vorhaben dann zulässig, wenn es sich "einfügt". Dies ist eine – vielfach kritisierte – Überschneidung zu der Frage wie gebaut werden soll, mit der die eigentliche, ob überhaupt gebaut werden darf, beantwortet werden soll.
Finden Sie aber in Ihrer nicht mit Bebauungsplänen überzogenen Gemeinde oder Stadt einen größeren Park, denken Sie nur beispielhaft an Berliner oder Hamburger Stadtwälder, kann eine solche Region eben der Außenbereich im Innenbereich sein. Nach heutiger Ansicht reicht manchmal eine Baulücke von rund 40 Metern schon aus, um den so genannten "baulichen Zusammenhang" des Innenbereichs aufzubrechen und dort den Außenbereich wirken zu lassen. Er kann eben an der letzten Mauer schon beginnen.

Die Planung der Gemeinde

Die Gemeinde hat die Möglichkeit, die Grenzfälle, welche sich schon aus den Vorbemerkungen als Fallstricke für Bauvorhaben ersehen lassen, durch eigene Planungen zu vermeiden oder jedenfalls abzumildern.
Dazu bietet sich in erster Linie – weil preislich günstig – die so genannte Abrundungssatzung an. Mit diesem Instrument kann die Gemeinde durch feststellende Satzung, die öffentlich bekannt gemacht und auch sonst formell in Ordnung sein muss, auch solche Baulücken von 40 Metern und mehr zu dem Innenbereich hinzuschlagen, auch das Gemeindegebiet an seinen Grenzen abrunden.
Will die Gemeinde jedoch darüber hinaus das Gemeindegebiet deutlich erweitern, geht also das Planvorhaben über eine schlichte "Abrundung" oder Klarstellung von Grenzfällen hinaus, ist eine solche Abrundungssatzung nicht zulässig, der naheliegende Weg wäre ein Bebauungsplanverfahren. In einem Bebauungsplan kann die Gemeinde sowohl den Typ (Wohngebiet, Gewerbegebiet, Industriegebiet pp.) als auch die Art und das Maß der Nutzung festsetzen.
Im Bebauungsplanverfahren wird also neben der Frage, ob gebaut werden darf, auch wieder – teilweise – die Frage beantwortet, wie gebaut werden soll.
Auch Bebauungspläne – B-Pläne – sind nicht unbegrenzt zulässig, sie müssen aus dem Flächennutzungsplan – F-Plan – entwickelt werden, dieser wiederum aus dem Raumordnungsplan – R-Plan. Fehler an dieser Stelle können – nach Tendenzen in neuerer Rechtsprechung – sich auf den Bestand auch des B-Planes negativ auswirken.

Die verschiedenen Sonderfälle, die es im Planungsrecht nach dem BauGB auch noch gibt, erläutere ich hier jetzt nicht, das würde den Rahmen sprengen.

Einzelheiten: Das Bauordnungsrecht

Das Bauordnungsrecht ist das Recht der Länder. Es hat sich ursprünglich aus dem "Polizeyrecht" entwickelt, wie es damals noch geschrieben wurde. Nach wie vor ist es von dem Sicherheitsgedanken geprägt, der Staat sorgt sich hier um und für die Sicherheit seiner Bürger.
Das Bauen soll staatlich geordnet werden. Der Staat nimmt für sich in Anspruch, die baulichen Tätigkeiten seiner Bürger überwachen zu wollen.

Die Baugenehmigung

Dabei stellt sich zunächst die Frage, ob das Bauplanungsrecht das Bauen überhaupt zulässt. Es wird also auf landesrechtlicher Ebene eine bundesrechtliche Vorgabe geprüft. Im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens muss die Baugenehmigungsbehörde die Gemeinde, in deren Gebiet das Bauvorhaben durchgeführt werden soll, also wegen § 36 BauGB um das Einvernehmen mit dem Vorhaben bitten. Darauf teilt die Gemeinde der Baugenehmigungsbehörde dann gleich mit, ob – nach dortiger Ansicht – das Grundstück sich im (unbeplanten) Innenbereich, im Außenbereich oder im Geltungsbereich eines B-Planes befindet. Die Baugenehmigungsbehörde wird sich in aller Regel dem Votum der Gemeinde nicht verschließen, wenn deren Beurteilung in einem Grenzfall zwischen Innenbereich und Außenbereich nicht offensichtlich fehlerhaft ist.
Das Eigeninteresse von Gemeinden am Zuzug von Unternehmen und Bürgern – der Gewerbesteuern und Schlüsselzuweisungen wegen – führt manchmal zu überraschenden Antworten.
Es liegt auf der Hand, dass die hehren Ziele des Bundesgesetzgebers nicht immer mit denen übereinstimmen, welche bei den Beteiligten eines geplanten Bauvorhabens vorherrschen. Spannungen sind also vorprogrammiert.

Im Wesentlichen geprüft, ob die Erschließung gesichert, der Brandschutz des beabsichtigten Bauwerkes gegeben ist, die Abstandsflächen zum Nachbarn gewährleistet werden, das Tragwerk des Gebäudes ausreicht und vieles mehr. Alles im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens, wenn denn noch eines stattfindet.

Genehmigungsfreistellung /
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Im Zuge des allseits propagierten Rückzugs des Staates aus der Regulierung – mutmaßlich vor allem aus dem Interesse, Kosten zu sparen – haben die meisten Bundesländer ihre Landesbauordnungen im Anschluss an die MBO der Bauministerkonferenz "vereinfacht", das förmliche Baugenehmigungsverfahren soweit wie nur irgend möglich zurück gedrängt.

Die neuen Verfahren heißen Bauanzeigeverfahren, Genehmigungsfreistellung, Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren, oder ähnlich. Hier wird nur noch in geringem Umfang oder gar nicht mehr geprüft, teilweise durch den Bauwilligen der Beginn des Bauens nur angezeigt, der Behörde also mitgeteilt, dass und was man zu bauen beabsichtigt. Reagiert diese nicht binnen bestimmter Frist, ist der Bau dann im Falle des Falles – fiktiv – genehmigt.

Das Problem dabei ist nur, dass das förmliche, kostenpflichtige Baugenehmigungsverfahren auch eine gewisse Sicherheit für den Bauwilligen beinhaltet. Übersieht die Behörde einen für sie erkennbaren Fehler, etwa in der Tragwerksplanung, hat der Bauherr im Schadensfall unter Umständen nicht nur einen Anspruch gegen die für ihn deswegen tätigen Unternehmen sondern auch, subsidiär – also nachrangig – einen Amtshaftungsanspruch gegen die öffentliche – solvente – Hand.
Persönlich würde ich – im Falle eines eigenen Bauvorhabens – selbst dann das förmliche Baugenehmigungsverfahren erstreben, wenn das Bauwerk ansonsten baugenehmigungsfrei gewesen wäre.

Der Bauvorbescheid

Der Bauvorbescheid ist eine Art "kleine Baugenehmigung". Er beantwortet einzig und allein die Frage, ob bauplanungsrechtlich ein bestimmtes oder eine bestimmte Art von Bauvorhaben an der vorgegebenen Stelle zulässig ist oder nicht.
Diese Verfahrensart ist immer dann sinnvoll, wenn man selbst Zweifel an der Zulässigkeit hat. Etwa, wenn man beabsichtigt, ein altes, seit rund 6 Jahren leerstehendes, malerisch weil alleinstehend gelegenes Bauernhaus einer ehemaligen Hofstelle, die seit rund 10 Jahren nicht mehr existiert, zu kaufen und für eigene Wohnzwecke auszubauen.

Er ist wesentliche billiger als die Baugenehmigung; für den Antrag dafür brauchen Sie nämlich in der Regel einen so genannten Bauvorlageberechtigten, meist einen Architekten oder Bauingenieur, das ist bei dem Bauvorbescheid nicht vorgeschrieben. So erhalten Sie dann – vergleichsweise kostengünstig – die verlässliche Information, ob Ihr Vorhaben in Bezug auf bestimmte Vorfragen genehmigt werden kann.
Aber aufgepasst: Wenn Sie die zu prüfenden Fragen nicht richtig definieren, ist die Antwort unter Umständen nicht wirtschaftlich verwertbar. In Zweifelsfällen lohnt sich der vorherige Gang zu Ihrem Architekten oder bauvorlageberechtigten Ingenieur. Oder der zum Rechtsanwalt.